서울 영등포구 당산1구역 재개발사업이 사업성 보정계수 적용으로 인해 사업성이 크게 향상되었습니다. 이로 인해 분양 세대수는 증가하고, 임대주택은 감소하여 조합원의 부담이 줄어들 것으로 예상됩니다.
사업성 보정계수란 무엇인가요?
사업성 보정계수는 서울시가 정비사업의 사업성을 높이기 위해 도입한 제도입니다. 정비구역 내 평균 공시지가가 서울 평균 공시지가보다 낮은 경우, 용적률 인센티브를 추가 적용하여 개발이익을 높여주는 취지입니다. 이를 통해 허용용적률의 범위가 기존 10~
20% 수준에서 20~
40%로 약 2배가량 증가하게 됩니다.
당산1구역에 적용된 보정계수의 영향
당산1구역은 보정계수 적용으로 허용용적률과 상한용적률이 모두 증가했습니다. 기존에는 기준용적률 190%에 열린 단지(5%)와 지역 특화(5%)를 적용해 인센티브 10%가 추가된 200%로 설정되었으나, 이번 변경안에는 공공보행통로(7%)와 열린 단지(5%), 층간소음(3%), 방재안전(5%) 등의 인센티브 20%에 보정계수(1.409)를 곱해 28.18%의 인센티브를 받게 되어, 허용용적률이 기존 대비 18.18%p 상승한 218.18%로 산출되었습니다.
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상한용적률 증가와 일반분양 세대수 확대
허용용적률 증가와 함께 정비계획상 상한용적률도 증가했습니다. 기존 정비계획에는 상한용적률이 217.15%였지만, 변경안에는 243.79%로 올라 25.85%p의 추가 용적률이 반영되었습니다. 이로 인해 조합원 분양분을 포함한 분양세대수는 기존 480세대에서 518세대로 증가할 전망이며, 약 38세대의 일반분양물량이 증가해 수익성이 증가할 것으로 예상됩니다.
임대주택 감소로 인한 조합 부담 완화
재개발 의무 임대주택은 종전 계획 대비 약 11세대가 증가하여 기존 75세대에서 86세대로 늘어났지만, 조합에 부담이 되는 기부채납 임대주택과 초과용적률 임대주택은 대폭 줄어들게 되었습니다. 기부채납 임대주택은 기존 90세대에서 51세대로 감소하였으며, 초과용적률 임대주택은 기존 126세대에서 82세대로 줄어들어 조합의 부담이 감소할 전망입니다.
당산1구역의 향후 전망
당산1구역은 영등포구에서 추진하는 신속통합기획을 통한 주택정비형 재개발의 첫 사례로, 한강과의 조화를 고려한 단지 배치와 높이 계획을 통해 지역의 랜드마크로 자리매김할 것으로 기대됩니다. 이번 정비계획 변경으로 인해 조합원의 부담이 줄어들고, 사업성이 향상되어 재개발 추진에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.
당산1구역 재개발사업 FAQ
Q. 당산1구역 재개발사업의 규모는 어떻게 되나요?
A. 당산1구역은 영등포구 당산동6가 104번지 일대 30,973㎡ 부지에 위치하며, 최고 39층 이하 총 737세대(임대주택 219세대 포함) 규모의 아파트 단지가 조성될 예정입니다.
Q. 사업성 보정계수 적용으로 어떤 변화가 있었나요?
A. 사업성 보정계수 적용으로 허용용적률이 기존 200%에서 218.18%로 상승하였으며, 이에 따라 분양세대수가 기존 480세대에서 518세대로 증가하여 조합의 수익성이 향상되었습니다.
Q. 임대주택 세대수는 어떻게 변경되었나요?
A. 재개발 의무 임대주택은 기존 75세대에서 86세대로 증가하였지만, 조합에 부담이 되는 기부채납 임대주택은 90세대에서 51세대로, 초과용적률 임대주택은 126세대에서 82세대로 감소하여 전체적인 조합의 부담은 줄어들었습니다.
